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작성자 : 문시형 작성일 : 2020-09-04 조회수 : 164
제 목 : 동별대표자가 새로 선출되었다. 우리 관리사무소는 어찌되는 걸까?

○. 시작

공동주택에서 동별대표자 변경은 관리사무소에 커다란 변화가 요구될 때가 많다.

전임 동별대표자들의 잘잘못을 따지는 일, 그간에 의심스러웠던 일들에 대한 온갖 시시비비를 따지는 일, 전임 대표자에 충성으로 현 동별대표자의 일들을 보고하고 있지나 않을까 해서 관리사무소를 불신하는 일, 공동주택에 대한 식견 없이 지나친 의욕을 앞세워서 하려는 일들이 법령과 충돌을 일으키는 일, 어중간한 공동주택에 대한 식견으로 기존 업무를 바꾸려고 지나치게 요구하는 일 등이 공동주택 종사자들을 힘들게 한다.

 

우리 단지에서 얼마 전 동별대표자들이 새로 선출되었고, 대표회장과 감사가 수시로 관리사무소를 방문하여, 온갖 서류를 복사하여 가는가 하면(아마도 어느 누가 도와주는 사람이 있고, 그 사람에게 자료를 주어 확인 작업을 하는 것으로 보임) 자신이 알고 있는 사실과 다른 경우에는 설명을 들으려 하지 않고, 끊임없이 잘못을 인정하라고만(아마도 잘못을 인정하면 책임을 추궁하려는 것으로 보임) 요구한다.

 

○. 그분들의 주장
그분들이 지금까지 주장한 내용을 적어 보면, 통장을 제시한 종류별, 은행별로 추가로 만들라는 것과 직무 고시를 위반했으니 전기안전관리자를 해고하라는 것, 관리업무 전반에 대해 모두 대표회장에 보고하고 허락을 받으라는 것, 관리사무소장이 업무시간에 외출할 때 대표회장에게 허락을 받으라는 것, 이전에 맺은 계약은 부당하거나 위법(본인의 생각으로)이므로 이미 체결된 계약을 무효로 하라는 것, 이전 대표회의에서 결정한 내용이 절차적으로 문제가 있었으니 무효라고 하는 것, 회의록에 조작이 있다는 것, 점검이나 유지관리의 방법이나 기록은 기존 방법을 버리고 본인이 제시한 방법대로 하라는 것, 연차휴가는 모두 사용하여야 하는데 연차수당을 지급한 것은 취업규칙 및 근로기준법을 위반하고 있다는 것, 연차 지급 등에 있어서 회계상의 오류가 많다는 것 등, 그 외에도 진화를 거듭하면서 계속되고 있어서 요구사항이 점점 더 늘어나는 중이다.

 

○. 그간의 있었던 일들

현 동별대표자 중에는 선출되기 전부터 관리사무소와 불편한 관계를 유지하고 있었다. 입주 초기 전기료 계약방식의 변경, 수도료 부과 등에 있어서 끊임없이 부정이나 손해를 주장했고, 그렇지 않다는 설명을 들으려고도 인정하려고도 하지 않았다.
해당 사업소(한전이나 상수도 사업소) 측으로부터 문제가 없다는 회신이 있었음에도 지자체, LH, 위탁사, 국민신문고, 청와대에도 민원을 제기하였다.
이런 저리한 문제가 많이 있으니 임대사업자이자 위탁계약 당사자인 LH에게 위탁업체 교체를 요구하고, 또 특정 현장 근로자를 해고할 것을 요구하는가 하면, 그도 모자라 직원 전원 교체를 요구하던 분들이 현 동별대표자 중에 일부를 차지하였고, 대표회장과 감사가 되었다.

○. 그분들의 주장들에 대한 개괄
현재의 관리사무소와 관리소장으로서 상황은 꾀나 심각해 보인다. 무엇보다 그분들이 주장하고 요구하는 내용을 그대로 이행하기 어렵거나 불가능함을 설명하는데, 어려움을 느끼고 있기 때문이다. 이렇듯 어느 면으로 보나, 쉽지 않아 보이는 새로운 관계설정을 해야 한다. 그것도 원만하고, 생산적으로 말이다. 그렇다면 이분들의 주장이 어떤 의미인지 차근차근 살펴보자.


- 통장을 제시한 종류별, 은행별로 추가로 만들라는 것을 살펴보자

 

“통장 즉 새로운 계좌를 개설하는 것”은 필요성이 있다면 당장이라도 개설하면 될 일이다. 필요성이 없어 보여도 계좌 정도 개설하는 것이 “무엇이 문제랴!” 싶을 수도 있다.

 

그런데 선수금 통장, 연차수당 충당금 통장, 퇴직충당금 통장, 장기수선충당금, 잡수입 통장 그 외 추가 통장을 요구하고 있다.
통장이 많아지면 발생할 일들을 보자면, 일시적 자금 부족 현상을 해결하는데, 어려움을 겪는 경우를 종종 볼 수 있다. 겨울철 열 요금이나 전기료, 수도료가 많을 때 일시적으로 관리비 통장 잔액만으로 해결이 어려운 경우가 발생한다. 이때는 이 통장 저 통장 잔액을 한곳으로 모아야 하는 일이 발생하는데, 이는 번거롭고 시간이 필요로 하는 일이다.

관리실에서 사용하는 통장이 많다는 것은 통장 간에 자금 이동이 많아진다. 이 경우 단순하게 자금 이동만 있는 것이 아니다. 출금하기 위해서는 지출결의서를 작성하여 승인받아야 하며, 지출결의를 받은 후 출금전표와 입금전표 만들어야 하니, 통장 수에 따라 대체전표의 수가 비례하여 많아진다. 이는 실질적인 거래가 없고, 자산변화도 없는데 전표는 많아져서 전체 회계 흐름을 파악하는데, 어려움을 겪게 될 것이다. 회계장부를 만드는 중요한 이유가 회계 투명성과 관계인에 대한 회계 정보를 제공하여 회계 부정을 막고, 경제적 합리성 찾아 미래를 예측하게 함이다.
통장을 여러 개 개설하려는 의도는 회계 정보를 쉽게 파악하려는 것으로 보이지만 역으로 더 어렵게 만든다는 것이다. 그분의 또 다른 의도는 입주민이 불편하니 여러 은행에 계좌를 개설하라고 주장하는 경우까지를 생각해보면 적어도 새로운 통장을 10개 이상 개설해야 할 것으로 보인다. 이는 회계 정보의 흐름을 파악하는데 더 어렵게 하고, 회계 관련 직원의 업무를 지나치게 많게 할 뿐만 아니라 그로 인한 입주민의 이익은 그다지 크지 않고, 오히려 입주민의 이익에 반한 경우가 생길 수 있다는 점을 간과하고 있다.


- 「전기사업법」에 따른 전기안전관리자 직무를 위한 고시를 위반했으니 전기안전관리자를 해고하라는 의미를 살펴보자.


산업통상자원부는 시행규칙에 위임규정을 마련하고 산업통상자원부 고시 제2016-16호로 「전기안전관리자의 직무」를 제정하여 운영되고 있다.
어떤 과정을 거쳐 「전기안전관리자의 직무」를 위한 고시가 공동주택에 도입되었는지 그 과정에 대해 의견이 분분하고, 또 그 부당성에 관한 주장들이 많은 것으로 알고 있지만, 그에 대한 논쟁을 여기서는 논하지 않겠다.


일반 산업 현장이나 빌딩에서는 토요일이나 일요일, 휴무일일 경우 거주 인원이 없어 동 고시를 효과적으로 이행하는 데 어려움이 없어 보인다.
그러나 공동주택의 경우 1년 356일 24시간 계속해서 거주하고 있는 경우에는 단전 후에 동 고시를 이행하는 것이 가능할 것으로 보이지 않는다.
빌딩이나 산업 현장은 경제적 이익을 목적으로 하는 건물이겠으나 공동주택은 경제적으로 부가가치가 산출되는 건물이 아닐뿐더러 전기 소비량도 격한 변화가 발생하지 않아 그만큼 전기 공급에 장애가 발생하지도 않는다.
경제적 관점으로 보면 소비만 이루지는 건축물이 공동주택이어서 산업 현장이나 빌딩과 같은 비용부담을 강요하는 것도 문제가 있다.
그런 연유에서일까? 현재 「전기안전관리자의 직무」는 유명무실하게 운영되고 있다. 해당 공동주택에 배치된 전기안전관리자에게 「전기안전관리자의 직무」를 운영하기 위해서는 과도한 비용을 들여 계측 장비를 구매하여야 한다. 구매된 계측 장비를 사용하여 전기안전관리자가 「전기안전관리자의 직무」를 이행하는 것도 현실에서는 쉽지 않은 것으로 확인이 된다.
1개 공동주택의 「전기안전관리자의 직무」를 이행하기 위해 고가 장비를 구매하는 것은 현실성이 없다. 실무에서는 비용부담이 과중하여 장비를 직접 구매하여 동 고시를 이행하는 경우는 찾을 수가 없고, 공동주택에서는 전문업체에 대행하는 것으로 이행에 갈음하고 있는 것을 일부에서 찾을 수 있다.

전문업체 대행의 경우에도 동 고시에 따른 이행은 형식적일 수밖에 없는데 이는 공동주택에서 단전은 불가능에 가깝기 때문이다. 또한 「전기안전관리자의 직무」를 이행하지 않을 때 처벌 규정도 없어 유명무실하게 운영하게 하는 빌미가 되고 있기도 하다.


그런데도 동 고시를 이행하지 않았다는 이유로 전기안전관리자를 해고하는 요구를 어떻게 받아들여야 할까? 설사 「전기안전관리자의 직무」를 위반하여 이행하지 않았다 하더라도 관리 주체나 비용부담 주체에게 동 고시를 이행할 수 있도록 환경을 조성해주지 않은 책임을 지워야지, 단순 사용자에 불과한 전기안전관리자에게 책임을 지울 수는 없는 것이다. 여건은 마련해 주지도 않고, 책임을 지우는 이런 부당하고 무책임한 요구가 또 어디 있겠는가?

 

전기안전관리자를 해고하려면 근로기준법 상에 해고 사유가 존재해야 하고, 법 규정에 따른 절차를 모두 이행한 연후에, 그것도 그 사유가 합당한 경우에만 가능하다. 위의 경우에 전기안전관리자 본인의 사유에 기인한 직무 고시 불이행이 아니므로 해고 사유라 할 수도 없다.

설사 동 고시 미이행에 따른 처분 규정이 있다면 그에 따라 해당 주무관청에 처벌이나 처분을 구하면 될 것이다.

- 관리업무 전반에 대해 모두 대표회장에 보고하고 허락을 받을 것과 관리사무소장이 업무시간에 외출할 때마다 대표회장에게 보고하고 허락을 받으라는 것에 대해 살펴보자.


대표회의에 관하여 「공동주택관리법」 및 이하 법령에 따른 규정과 관리규약 제 규정들을 보면 대표회의는 의사결정 기구임이 명백하다. 이에 반해 관리 주체는 집행기구가 된다. 이를 효율적으로 운영하기 위해 「공동주택관리법」 제65조 규정을 두어 효과적으로 운영될 수 있도록 하고 있다.
법규에 규정된 업무이거나 대표회의에서 결정된 업무를 관리 주체는 어떤 간섭도 없이 전문적인 식견에 따라 집행한 후에 잘잘못을 따져 책임을 물어야 하는 경우가 있다면 책임을 지우도록 하는 제도가 공동주택 관리의 가장 기본이 되는 원리이다.
대표회의 일원인 대표가 집행 주체인 관리사무소장으로 하여금 모든 사안에 대해 허락을 받도록 하려는 것은 위 법규의 취지에 반할 뿐만 아니라 관리사무소장의 전문적 식견을 통하여 전문적인 공동주택관리 서비스를 이용하려는 입주민의 권리도 해하는 것이다.
이는 대표 개인의 지극히 주관적 식견에 의해 좌우됨으로써 이해충돌 현상이 일어날 수 있고, 입주민 전체의 이해를 대변할 수도 없게 된다.

대표회의를 위원회 제도로 운영하는 이유는 입주민의 다양한 의견을 모아야 하기 때문이다. 입주민 간에 이해가 충돌할 경우 다수결이라는 원리를 통해 합리적으로 의사결정을 할 수 있기 때문이다. 비록 내 의사와는 다르더라도 다수가 찬성하여 결정된 것이라면, 수긍해야 한다는 사회적 합의와 법적 구속력 때문이다.

따라서 대표 개인의 주관적인 의사에 의해 공동주택관리가 운영된다면 이는 누구도 수용할 수 없게 된다.
입주민들은 개별대표가 대표회의를 통하여 다수의 의견을 반영하여 결정하라고 위임한 것이지 그 개인의 주관적 의사에 따라 결정하라는 것은 아니기 때문이다.
만일 개별대표의 의사에 의해 집행이 이루어졌으나 그 결과에 이해가 충돌한다면 이해 당사자에게 정당성을 확보하는데 문제가 될 것이다.
그 이해 당사자가 전체 대표회의의 다수결에 의한 결정이 아니므로 따를 수 없다고 하면 별다른 대응수단 없다.
이는 직접 입주민으로부터 위임받은 바 없는 그 개인의 의사에 따른 개인적인 행위로서 단순한 개인의 민원에 따라 전체에게 영향을 미치는 집행이 이루진 것과 다름없기 때문이다.

 

그렇다면 대표회장은 어떨까? 법 규정에 따르면 대표회장 개인으로서 집행 업무에 관해 몇몇 규정을 두고 있다. 대표회의 소집과 관리규약 신고, 대표회의 구성 신고에 관한 것이 그것이다. 그 외 어떤 법 규정도 찾을 수가 없다. 법 규정 외에 다른 어떤 경우에도 다른 대표와 다르지 않다.

그렇다면 관리사무소장의 법적 지위는 무엇일까? 관리주체의 업무를 위임받아 공동주택관리업무를 수행한다. 「공동주택관리법」 제64조는 구체적으로 관리사무소장의 업무를 나열하고 있으며, 이를 위반하여 업무를 수행할 경우 처벌규정과 책임규정을 별도로 두고 있다. 따라서 집행 후 법이나 규약에 위반되게 집행했거나, 대표회의 의결에 따른 결정내용과 다르게 집행되었다면 이를 추궁할 수 있고, 법을 위반했다면 그에 따른 처벌 규정이 있다면 처벌을 받아야 할 것이다. 또 그로 인해 손해가 발생했고 그 손해가 관리사무소의 업무와 관련하여 고의나 과실에 기인하고 있다는 인과관계가 성립된다면 이에 대하여 손해도 배상하여야 할 것이다. <아래 법 규정 참조>

관리사무소장은 “관리사무소 업무의 지휘·총괄(법 제64조 제1항 제3호)”에서 볼 수 있듯이 공동주택관리 전반에 대하여 직원들과 더불어 집행 업무를 총괄하는 위치에 있다. 관리사무소장은 공동주택관리 업무의 전반을 집행한 결과에 대하여 책임을 져야 한다. 관리사무소의 업무시간이 9시부터 오후 6시까지라 할지라도 24시간 동안 문제가 있으면 처리해야 하고, 책임도 져야 한다.


근로기준법 제63조 제4호 및 같은 법 시행령 제34조에 따르면 “사업의 종류에 관계없이 관리ㆍ감독 업무 또는 기밀을 취급하는 업무”에 종사하는 근로자에게는 근로기준법에서 정한 근로시간, 휴일, 휴게시간을 적용하지 않아도 무관하도록 규정되어 있다.

「근로기준법」 시행령 제34조에서 말하는 '관리감독 업무'란, 1) 근로조건(임금, 근로시간, 휴가 등)의 결정 기타 노무관리에 있어서 경영자와 일체적인 지위에 있는 자를 말하는 것으로 2) 사업장 내의 형식적인 직책에 불구하고, 출ㆍ퇴근 등에 대하여 엄격한 제한을 받는지 여부, 3) 노무관리방침의 결정에 참여하거나 노무관리 상의 지휘 권한을 가지고 있는지 여부 등의 조건에 따라 관리자라고 고용노동부는 해석을 주고 있으며, 관리사무소장 또한 이 경우에 해당되는 관리자라고 해석을 내리고 있다(2005.05.09., 근로기준과-2528).
따라서 관리사무소장은 출퇴근에 있어서 엄격한 제한을 받지 않는 관리자라 점에서 의심의 여지가 없다.

 

- 이전에 맺은 계약은 부당하거나 위법(본인의 생각으로)이므로 이미 체결된 계약을 무효로 하라는 것, 이전 대표회의에서 결정한 내용이 절차적으로 문제가 있었으니 무효라고 하는 것에 대해 살펴보자

공동주택에 있어서 계약의 무효를 논하기 위해서는 먼저 공법상 무효를 규정하고 있는지 살펴볼 일이다. 「공동주택관리법」 제25조 규정에 따른 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 국토교통부 고시 제2018-614호 제18조에 무효에 관한 규정을 두고 있을 뿐 그 외 어디에도 공법상의 무효규정은 찾을 수 없다. 특정된 계약 절차가 동 고시 무효에 해당하면, 처분 권한이 있는 지방자치단체에서 행정명령을 통하여 무효라는 행정처분을 할 수 있을 것이다.

 

주택관리업자 및 사업자 선정지침 국토교통부고시 제2018-614
제18조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.(수의계약의 경우에도 해당된다)

1. 법 제52조제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자

2. 법 제53조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품·금품·발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임·직원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

 

위의 대표 주장이 무효이려면 지적한 규정에 저촉되어야 할 것이다. 당연히 그에 저촉되지 않는다. 만일 위 규정에 저촉되게 업체와 맺은 계약이라면 지방 자체 단체에 행정처분을 구하면 될 것이다.

그 외 명시적 무효규정이 아닌 「공동주택관리법」과 같은 공동주택 관련 법규에 위반되었다면 어떻게 될까? 즉, 업체 선정과정에 절차적으로 위법한 부분이 있다면, 이는 단속규정에 해당하는 법령 위반이므로 벌칙 규정이 있는 때에만 처벌할 수 있을 뿐 그 위반 사실만으로는 계약이 무효로 되지는 않는다.

또 다른 경우로서 민법 무효규정에 해당한 경우라면 무효가 될 것이다. 이때 무효는 강행법규(명시적 규정이 있어야 함)를 위반하여야 한다.

 

예컨대 민법상의 무효
「민법」 제103조 반사회질서의 법률행위, 제104조 불공정한 법률행위, 제107조 진의 아닌 의사표시, 제108조 통정한 허위 의사표시, 제151조, 제518조 등을 들 수 있다.

위의 민법 규정에서 보듯이 계약의 무효는 극히 제한적인 경우에 한하여 무효로 하고 있다. 이는 무효로 인하여 당사자나 제삼자에게 예측하지 못한 심대한 피해를 줄 수 있기 때문이다.

설사 민법상의 무효 사유를 들어 무효를 주장하더라도 이미 유효하게 완료된 계약을 사후에 어느 일방의 주장만으로는 무효가 되지 않다. 상대방이 무효 주장을 받아들여 무효로서 적법한 청산이 이루어진다면 가능할 것이다. 그러나 상대방이 무효 주장을 인정하지 않는다면 무효확인 소송과 그에 따른 이행을 위한 일련의 법적 행위를 하여야 할 것이다.
그래서 민사상의 무효는 상대방이 응하지 않으면 법정 싸움으로 진행될 수밖에 없다.

- 이전 대표회의에서 결정한 내용이 절차적으로 문제가 있었으니 무효라고 하는 것, 회의록에 조작이 있다는 것에 대해 살펴보자.

대표회의 회의 결과에 대한 무효는 주로 절차적 문제이거나 결정한 의결내용이 관련 법규나 규약을 위반하여 결정한 경우일 것이다. 절차적 문제라면 입주민이나 회의 당사자인 동별대표자에게 회의 개최 5일 전에 알리지 않았거나 의사정족수나 의결정족수에 이르지 않은 경우를 들 수 있다.
이 경우에는 무효를 주장하여 무효로 할 수 있다. 공동주택 내에서 입주민 간에는 얼마든지 위 무효 사유를 제시하여 무효로 할 수는 있겠으나 그로 인해 권리와 의무 상대방에게 예측할 수 없는 피해를 주게 된다.

무효를 권리와 의무 상대방에게 주장하려면, 이는 계약이 없었던 것을 주장하는 것이므로 주고받았던 것을 모두 제자리로 돌려놓아야 한다는 것을 의미한다. 이게 무효의 효력이다. 다만, 무효가 선의 제삼자의 권리를 해할 수 없으므로 무효의 효력이 의미 없게 되는 경우가 발생하게 된다. 일정 시점에 공동주택에서 어떤 과정을 거쳐 무효 사유가 발생했는지 상대방이 모르는 경우가 일반적이므로 대부분의 거래 상대방은 선의를 주장할 것이다. 사정이 이러함으로 무효를 주장하기보다 무효 사유를 발생시킨 당사자를 상대로 손해배상을 청구하는 것이 더욱 합리적일 수도 있다.

문제는 무효를 주장하는 경우에 무효 사유가 모호하고 일방적인 주장인 경우가 많아 밑도 끝도 없는 분쟁만 계속되는 경우가 흔히 있어서 심각하지만 이를 해결할 수 있는 절차나 방법이 마땅치 않아 애로를 느낀다는 점이다.

 

대표회의 회의록은 회의 구성원이 작성하는 것이다. 다만 회의 중에 회의록 작성이 쉽지 않으므로 보조자가 작성하는 경우가 많다. 공동주택의 경우에는 표준관리규약준칙 등의 예에 따라 관리사무소에서 작성하는 것을 흔히 볼 수 있다.

회의록은 누가 작성하든 회의에 참석한 대표회의 구성원 전체가 서명 함으로서 효력이 발생된다.

추후 그 회의록에 문제가 있다면 당연히 대표회의 구성원이 이에 대하여 해명해야 하고, 책임져야 할 일이 있다면 그 또한 대표회의가 책임을 지면 될 일다.

회의록에 조작이나 위조가 있다면 이는 형법 규정에 따라 제231조 사문서위조 범죄가 성립될 것이므로 형사 절차를 통하여 징벌을 구하고, 손해는 민사를 통하여 배상을 청구하면 될 것이다.

 

- 점검이나 유지관리의 방법이나 기록은 기존 방법은 버리고 본인(대표회장)이 제시한 방법대로 하라는 것에 대해 살펴보자.

 

공동주택관리법은 관리주체의 업무와 관리사무소장의 업무를 상세하게 규정하고 있다.

 

공동주택관리법
제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 "관리사무소장"이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)

2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

3. 주택관리업자

4. 임대사업자

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. <개정 2020. 6. 9.>

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무

가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금액을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

3. 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄

4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무

③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.

④ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.

 

위 규정에서 보듯이 관리사무소장은 관리주체로부터 위임받은(위탁의 경우) “공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량”을 수행한다. 이 업무를 수행하고 그 결과에 대하여 책임을 진다. 이는 법에 따라 주어진 책임이므로 법적으로 책임을 물어야 한다. 이 책임은 도덕적이거나 인륜적이거나 개인적 주관에 의한 책임이 아니다.

위의 주장은 개인의 주관적 주장이다. 이런 개별 대표자가 주관적인 주장을 관철하게 되면 입주민들에게 피해를 줄 것이므로 공동주택관리법 제65조는 이 경우에 처벌한다는 엄격한 규정을 두고 있다.

위의 주장이 관리사무소장이 수인 가능하다는 판단에 따라 집행하면 문제가 되지 않을 것이다. 그러나 이에 대하여 문제가 있다고 판단하여 대표회의가 그동안 진행된 결과물을 검토하여 시정을 요구하는 의결 했다면 어떻게 해야 할까?

대표회의에서 의결을 통하여 시정을 요구하는 경우라면 물론 관리사무소장은 그 의결에 따라야만 할 것이다.

 

공동주택관리법
제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하여서는 아니 된다.

② 입주자대표회의가 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하여 입주자등에게 손해를 초래하거나 초래할 우려가 있는 경우 관리사무소장은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사실 조사를 의뢰받은 때에는 즉시 이를 조사하여야 하고, 부당하게 간섭한 사실이 있다고 인정하는 경우 제93조에 따라 입주자대표회의에 필요한 명령 등의 조치를 하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사실 조사 결과 또는 시정명령 등의 조치 결과를 관리사무소장에게 통보하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의는 제2항에 따른 보고나 사실 조사 의뢰 또는 제3항에 따른 명령 등을 이유로 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구하여서는 아니 된다.

⑥ 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고 근로자의 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 하며, 근로자에게 업무 이외에 부당한 지시를 하거나 명령을 하여서는 아니 된다. <개정 2017. 3. 21.>

⑦ 경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

- 연차휴가는 모두 사용하여야 하는데 연차수당을 지급한 것은 취업규칙 및 근로기준법을 위반하고 있다는 것, 연차 지급 등에 있어서 회계상의 오류가 많다는 것에 대해 살펴보자.

 

연차휴가는 신체적 건강을 위해서나 심리적 평온을 위해서 휴가를 사용하는 것이, 지극히 당연하고 옳은 일이다. 이에 대해 그 누군들 이의를 달겠는가?

 

근로기준법
제61조(연차 유급휴가의 사용 촉진) ① 사용자가 제60조제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따른 유급휴가(계속하여 근로한 기간이 1년 미만인 근로자의 제60조제2항에 따른 유급휴가는 제외한다)의 사용을 촉진하기 위하여 다음 각 호의 조치를 하였음에도 불구하고 근로자가 휴가를 사용하지 아니하여 제60조제7항 본문에 따라 소멸된 경우에는 사용자는 그 사용하지 아니한 휴가에 대하여 보상할 의무가 없고, 제60조제7항 단서에 따른 사용자의 귀책사유에 해당하지 아니하는 것으로 본다. <개정 2012. 2. 1., 2017. 11. 28., 2020. 3. 31.>

1. 제60조제7항 본문에 따른 기간이 끝나기 6개월 전을 기준으로 10일 이내에 사용자가 근로자별로 사용하지 아니한 휴가 일수를 알려주고, 근로자가 그 사용 시기를 정하여 사용자에게 통보하도록 서면으로 촉구할 것

2. 제1호에 따른 촉구에도 불구하고 근로자가 촉구를 받은 때부터 10일 이내에 사용하지 아니한 휴가의 전부 또는 일부의 사용 시기를 정하여 사용자에게 통보하지 아니하면 제60조제7항 본문에 따른 기간이 끝나기 2개월 전까지 사용자가 사용하지 아니한 휴가의 사용 시기를 정하여 근로자에게 서면으로 통보할 것

② 사용자가 계속하여 근로한 기간이 1년 미만인 근로자의 제60조제2항에 따른 유급휴가의 사용을 촉진하기 위하여 다음 각 호의 조치를 하였음에도 불구하고 근로자가 휴가를 사용하지 아니하여 제60조제7항 본문에 따라 소멸된 경우에는 사용자는 그 사용하지 아니한 휴가에 대하여 보상할 의무가 없고, 같은 항 단서에 따른 사용자의 귀책사유에 해당하지 아니하는 것으로 본다. <신설 2020. 3. 31.>

1. 최초 1년의 근로기간이 끝나기 3개월 전을 기준으로 10일 이내에 사용자가 근로자별로 사용하지 아니한 휴가 일수를 알려주고, 근로자가 그 사용 시기를 정하여 사용자에게 통보하도록 서면으로 촉구할 것. 다만, 사용자가 서면 촉구한 후 발생한 휴가에 대해서는 최초 1년의 근로기간이 끝나기 1개월 전을 기준으로 5일 이내에 촉구하여야 한다.

2. 제1호에 따른 촉구에도 불구하고 근로자가 촉구를 받은 때부터 10일 이내에 사용하지 아니한 휴가의 전부 또는 일부의 사용 시기를 정하여 사용자에게 통보하지 아니하면 최초 1년의 근로기간이 끝나기 1개월 전까지 사용자가 사용하지 아니한 휴가의 사용 시기를 정하여 근로자에게 서면으로 통보할 것. 다만, 제1호 단서에 따라 촉구한 휴가에 대해서는 최초 1년의 근로기간이 끝나기 10일 전까지 서면으로 통보하여야 한다.


문제는 공동주택에서 인적 구성의 비현실성 때문이다. 근로자가 휴가를 갔다면 그 휴가 근로자가 없어도 업무수행에 아무런 문제가 없어야 하지만 현실은 그러하지 못하다. 그 휴가 근로자가 자리를 비우면 그 업무를 대신할 인력이 없다. 경리직원이 휴가일 경우 회계업무를 대신할 사람이 없고, 민원상담은 다른 직원이 대신해야 한다. 민원상담을 다른 직원이 대신하면 그 직원업무는 또 누가 대신할 것인가?

전기과장이 없으면 전기로 인한 비상상황을 해결하는데, 커다란 어려움이 발생한다. 무엇보다 전기나 소방, 기계설비를 감시하는 감시직 근로자의 휴가 문제는 어려움이 한층 가중된다.

만일 2명이 근로하고 있는 공동주택(2명 감시직이 근로하고 있는 경우는 1,000세대를 넘거나 그에 가까운 공동주택임)에서 1명이 휴가일 경우 자동화재 경보설비가 작동될 경우 오작동 여부를 확인하여야 하지만 전혀 대비할 수 없는 상황이 발생한다.

화재 여부를 묻는 전화 통화가 빗발치고 있는 상황에서 해당 구역을 찾아 화재 여부를 찾아야 하는 등 1명으로는 대처하는 것이 불가능한 상황이 된다. 어디 그런 문제가 소방설비에서만 발생할까? 승강기 갇힘 사고나 멈춤 사고, 기계설비 누수나 오동작, 입주민 개개의 민원 등등 쉼 없이 발생한다.

이렇듯 대체 인력이 확보되지 않아 발생할 수 있는 사고나 불편을 해소하고자, 직원에게 불가피한 휴가를 제외하고 휴가사용을 자제시키는 대신 연차수당으로 지급하는 경우를 흔히 볼 수 있다.

연차수당 촉진제도를 주장하기에 앞서 그로 인해 발생 될 수 있는 대책이 선행되어야 한다. 연차수당 지급이 입주민의 피해라고 하지만, 그로 인해 발생할 입주민의 불편과 비상상황에 대처할 수 없어 발생할 피해도 고려하여야 하는 것은 아닐까?

 

이런 모든 상황은 입주자대표회의가 공동주택이 처한 실태를 파악하여, 공동주택 내 직원들과 협의를 통하여 그 기준을 정해야 할 것이다. 또 이런 과정을 거쳐 대표회의에서 정한 것이라면, 새로운 대표가 선출되었더라도 부정되어서는 안 된다. 새로운 상황변화가 있어서 결정된 내용에 변경을 가하기 위해서는 대표회의에서 의사결정 절차를 통하여 정하면 될 것이다.

 

근로자는 연차를 일일 단위로 사용하지 않고 “반 차”니 하며 시간 단위로 사용하는 경우를 흔히 볼 수 있다.

그런가 하면 비상상황이거나 감시적 단속적 휴가 근로자로 인해 비운 업무를 추가로 다른 근로자(일근직)가 대신 수행하였을 때, 시간으로 계산할 수밖에 없는 경우도 발생한다. 시간 단위로 사용되는 연차휴가에 대한 이해가 부족하여, 막연하게 회계상 부족한 점이 있다고 지적한 것으로 보인다.

 

위탁관리에 있어서 관리사무소 직원은 위탁관리업체에 소속된 직원들이다. 그런 법적 근거에 의하여 정한 취업규칙은 위탁관리업체와 관리사무소 직원이 맺은 근로와 관련된 규칙이다. 만일 취업규칙을 위반하여 문제가 생긴다면 이는 근로자와 위탁업체 간에 법적 분쟁이 될 것이다. 취업규칙을 위탁업체가 위반했다면 근로자는 그와 관련된 기관을 통하여 피해구제를 주장하게 된다. 그와 반대로 그 위반이 근로자에게 있다면 위탁업체는 취업규칙에 정한 절차에 따라 인사 조처를 하게 될 것이다.

취업규칙과 관련하여 위반이나 준수 여부를 두고, 대표회의가 관여하여야 할 경우는 없어 보인다. 물론 자치 관리라면 당연히 인사권자인 대표회의가 결정할 문제가 될 것이다.

○. 결론

현 대표들이 주장하는 내용의 의미를 살펴보았다. 지면에 그에 대한 모든 내용을 논할 수 없어 간략하게 살펴본 것이다.
혹자는 그 주장이 무엇이었든 별것도 아닌듯한데 적당히 따라 주면 될 일이지, 무어 그리 복잡하게 그러는지 모르겠다는 분도 있을 듯하다.
물론 일정 부분 나도 그렇게 하고 있다. 공동주택의 관리자로서 어찌 그 권한 모두 주장하고, 다 행사할 수 있겠는가?
통장(계좌) 만들자면 만들면 되고, 전기안전관리자 해고하고, 연차 모두 사용하고, 사용하라 하면 되고, 대표회장이나 대표들이 시키는 대로 하고, 관리소장 모든 업무 그때그때 보고하면 되고, 외출할 때면 외출할 때마다 대표회장에게 보고하여 허락받으면 된다.

그게 우리 관리소장으로서 살아남을 수 있는 길이라면 그 길을 가지 않을 수 있겠는가?

 

그래도 개선하기 위해 설명하고 설득하는 일을 계속할 수는 없는 것일까? 당장 “아니오”라고 할 수는 없더라도 기회가 되면 슬그머니 설명하고, 설득하는 일은 계속해야 하지 않을까?

그러려면 “왜”라는 질문에 답할 수 있어야 하고, 그래서 이 글을 통해 정리해 본 것이다. 더욱 정확하고, 보다 설득력이 있고, 작은 빈틈이라도 줄이기 위해서 말이다.
오늘은 직무 고시와 관련하여 시청 직원이 방문하였고, 내일은 LH에 불려가야 한다. 다음날은 또 무슨 일을 들고 관리실을 방문하여 온갖 서류를 보자고 할지 모른다.

이해가 될 때까지 들이대고, 이해가 되었는지 안되었는지 본인의 처음 주장과 다르면, 그래도 잘못을 인정하라고 한다.

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