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상위분류 : 법령정보 중위분류 : 법령해석 하위분류 : 임대관련
작성자 : 문시형 작성일 : 2020-07-28 조회수 : 51
제 목 : 혼합주택단지의 관리와 관련한 임대사업자와 임차인대표회의의 사전 협의의 의미(「공동주택관리법」 제10조제1항 후단 등 관련)

법제처-19-0403

 

  • 질의요지


    「공동주택관리법」 제10조제1항 후단에서는 임차인대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제21호에 따른 임차인대표회의를 말하며, 이하 같음.)가 구성된 혼합주택단지(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제4호에 따른 혼합주택단지를 말하며, 이하 같음.)에서 임대사업자(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제20호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음.)는 관리규약의 제정?개정, 관리비 등에 관한 사항(각주: 해당 규정에서 “「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항”을 인용하고 있으나, 「민간임대주택에 관한 특별법」이 2018. 8. 4. 법률 제 호로 개정될 당시 종전 제52조제3항이 제52조제4항으로 변경된 것이 반영되지 못한 것이므로, 제52조제4항을 인용한 것으로 보아야 함.)을 임차인대표회의와 사전에 협의해야 한다고 규정하고 있는바, 이 때의 ‘사전 협의’는 합의 또는 동의를 의미하는지?
     

  • 질의배경


    민원인은 「공동주택관리법」 제10조제1항 후단의 협의를 합의 또는 동의로 보아야 한다는 의견으로, 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
     

  • 회답


    「공동주택관리법」 제10조제1항 후단의 ‘사전 협의’는 합의 또는 동의를 의미하는 것이 아닙니다.
     

  • 이유


    일반적으로 법령에서 사용되는 “협의”의 의미는 일의적으로 파악할 수 없고 해당 용어가 사용되는 구체적인 조문의 취지, 전체 법령의 체계 등을 종합적으로 고려해 판단해야 할 것인데,(각주: 법제처 2015. 9. 18. 회신 15-0474 해석례 및 2016. 6. 27. 회신 16-0120 해석례 등 참조) 「공동주택관리법」 제10조제1항 전단에서는 입주자대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 같음.)와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하도록 하면서 공동결정의 방법 및 절차 등에 대해 규정한 같은 법 시행령 제7조제2항 및 제3항에서는 “합의”라는 용어를 사용하고 있는 반면, 같은 법 제10조제1항 후단에서는 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서 임대사업자는 관리규약의 제정?개정, 관리비 등 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제4항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 “협의”하도록 규정하여, 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임차인대표회의를 구분하여 각각 “합의”와 “협의”라는 용어를 사용하고 있습니다.

    이와 같이 임대사업자와 입주자대표회의의 경우 합의의 방법으로 공동으로 결정하도록 규정한 것은, 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택으로 구성되어 있는 혼합주택단지에서 임대사업자는 임대주택의 소유자로서 공동주택의 입주자대표회의와 동등한 자격이 인정되므로 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정할 수 있는 권한이 있음을 분명히 한 것입니다.(각주: 2013. 3. 7. 의안번호 제1903986호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)

    한편 혼합주택단지에서 임대사업자에게 임차인대표회의와는 사전에 협의하도록 한 것은, 임차인에게 영향을 미치는 임대주택의 관리에 관한 사항을 결정할 때 임대사업자와 임차인대표회의와의 협의를 의무화하여 임대주택의 소유자이며 관리주체인 임대사업자가 모든 사항을 독단적으로 결정하는 것을 방지함으로써 임차인의 권익을 보호하고, 임차인의 의견을 반영할 수 있는 수단을 마련(각주: 2013. 6. 20. 제316회국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 회의록 참조)하려는 취지이므로, 해당 절차는 임대주택의 소유자인 임대사업자의 관리권한을 침해하지 않는 범위에서 해석해야 합니다.

    그렇다면 「공동주택관리법」 제10조제1항 후단에 따라 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서 임대사업자가 임차인대표회의와 하는 ‘사전 협의’를 임차인대표회의와의 합의 또는 동의를 의미하는 것으로 볼 수는 없습니다.



    공동주택관리법
    제10조(혼합주택단지의 관리) ① 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.
    ② 제1항의 공동으로 결정할 관리에 관한 사항과 공동결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

    공동주택관리법 시행령
    제7조(혼합주택단지의 관리) ① 법 제10조제1항에 따라 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
    1. ∼ 5. (생 략)
    ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 혼합주택단지에서는 제1항제4호 또는 제5호의 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다.
    1. 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동(棟)으로 배치되는 등의 사유로 구분하여 관리가 가능할 것
    2. 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 아니하고 각자 결정하기로 합의하였을 것
    ③ 제1항 각 호의 사항을 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 결정한다.
    1. 제1항제1호 및 제2호의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정
    2. 제1항제3호부터 제5호까지의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정. 다만, 다음 각 목의 요건에 모두 해당하는 경우에는 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 자가 결정한다.
    가.ㆍ나. (생 략)
    다. 입주자대표회의와 임대사업자 간 2회의 협의에도 불구하고 합의가 이뤄지지 않을 것
    ④ (생 략)

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